10 sai lầm khiến gia chủ tốn thêm 20–30% khi xây nhà phố (Cập nhật 2025)

Ngày đăng: 1 tháng

🏗️ Giới thiệu

Trong xây dựng nhà phố, chỉ cần 1 quyết định sai lầm từ đầu có thể khiến tổng chi phí đội lên hàng trăm triệu đồng. Những lỗi này thường liên quan đến: thiếu khảo sát, thiết kế kém chi tiết, thay đổi liên tục khi thi công, chọn vật liệu sai, hoặc làm việc với đội thầu thiếu kinh nghiệm.

Dưới đây là 10 sai lầm phổ biến nhất gây phát sinh 20–30% chi phí — kèm cách phòng tránh chuẩn 2025.

1️⃣ Không khảo sát địa chất – lựa chọn móng sai

👉 Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất.

Nhà phố thường nằm trong khu dân cư, mỗi vị trí có nền đất khác nhau. Nếu không khảo sát hoặc dùng dữ liệu sai, móng có thể bị thiết kế thiếu hoặc thừa.

Hệ quả:

Tăng chi phí xử lý nền (ép cọc bổ sung, khoan nhồi lại)
Nguy cơ lún lệch, nứt tường
Thay đổi thiết kế → phát sinh thêm 8–15% chi phí

Giải pháp:

Khảo sát địa chất 1–2 hố khoan (chi phí 3–5 triệu → rất đáng).
Có báo cáo lún, tải trọng và chỉ định móng chuẩn.

2️⃣ Không có bản thiết kế chi tiết – thi công theo “cảm tính”

Không bản vẽ → thi công theo thợ → sai kỹ thuật → sửa lại → phát sinh lớn.

Lỗi thường gặp:

Thay đổi vị trí WC, cầu thang
Cao độ sai → đục phá sàn
Điện nước không đủ công suất

Ảnh hưởng: phát sinh 5–10% chi phí.

Giải pháp:
✔ Thuê KTS/KS thiết kế đầy đủ: kiến trúc – kết cấu – MEP
✔ Bản vẽ phải có chi tiết vật liệu, kích thước, thông số kỹ thuật

3️⃣ Thay đổi thiết kế liên tục khi đang thi công

Thay 1 vị trí tường → kéo theo thay kiến trúc – điện – nước – kết cấu.

Hậu quả:

Dừng thi công
Đập – xây lại
Mua lại vật tư
→ Phát sinh thêm 10–20%

Giải pháp:
📌 Khóa bản thiết kế trước khi thi công
📌 Giám sát chặt và hạn chế thay đổi sau khi đóng cốt pha

4️⃣ Chọn vật liệu kém chất lượng hoặc không đồng bộ

Nhiều gia chủ mua vật liệu rời → giá thấp nhưng:

Không đủ cường độ
Không có chứng chỉ CO-CQ
Không tương thích (gạch không hợp vữa, thép pha tạp)

→ Rủi ro giảm tuổi thọ nhà từ 50 năm xuống còn 20–25 năm.

Giải pháp:

Chọn nhà thầu cung cấp trọn gói vật liệu
Dùng thương hiệu rõ ràng: Hoà Phát, Việt Đức, Xi măng Holcim, Insee…

5️⃣ Không tính đúng nhu cầu công năng

Ví dụ phổ biến:

Thiếu phòng → sau 1–2 năm phải nâng thêm tầng
Nhà hướng Tây không xử lý nắng → tốn chi phí chống nóng
WC đặt lệch tầng → thay đổi đường cấp/thoát khó và tốn kém

Giải pháp:
✔ Lập danh sách nhu cầu: số người, công năng, hướng nhà, thói quen sinh hoạt
✔ KTS mô phỏng 3D để tối ưu bố trí

6️⃣ Bỏ qua giải pháp lấy sáng – thông gió tự nhiên

Nhà phố dạng ống thiếu sáng gây:

Tăng chi phí điện & điều hòa
Ẩm mốc, tường bạc màu
Chất lượng sống giảm

Giải pháp:

Thiết kế giếng trời 6–10% diện tích sàn
Dùng lam gió, cửa kính Low-E, thông gió chéo
Tối ưu cầu thang kết hợp giếng trời

7️⃣ Không dự trù chi phí phát sinh (5–10%)

Đa số gia chủ không để khoản dự phòng giải quyết:

Chênh lệch giá vật tư
Xử lý nền yếu
Điều chỉnh thiết kế nhỏ

→ Dẫn đến thiếu tiền giữa chừng, công trình kéo dài.

Giải pháp:
💰 Dự trù 5–10% tổng chi phí xây dựng

8️⃣ Chọn sai nhà thầu hoặc “thầu tay ngang”

Nhà thầu không đủ năng lực → chậm tiến độ – phát sinh – làm ẩu.

Dấu hiệu nhận biết:

Báo giá thấp hơn thị trường 15–20%
Không có hợp đồng pháp lý
Không cung cấp vật liệu minh bạch
Không có nhật ký công trình

Giải pháp:
✔ Chọn nhà thầu có: hợp đồng rõ – hotline – showroom – bảo hành
✔ Kiểm tra công trình thực tế họ đã làm
✔ Ký hợp đồng chặt chẽ, tiến độ & vật liệu ghi rõ

9️⃣ Không giám sát thi công thường xuyên

Gia chủ bận → bỏ mặc công trình → đội thầu dễ “ăn cắp vặt”: vật liệu loãng, thi công thiếu, chống thấm kém…

Hậu quả phát sinh:

Chống thấm lại → 5–20 triệu
Đập sửa WC → 10–40 triệu
Thay ống nước → 10–15 triệu/tầng

Giải pháp:

Thuê giám sát độc lập
Sử dụng app cập nhật hình ảnh hàng ngày
Kiểm tra nghiệm thu từng hạng mục

🔟 Thi công chống thấm – điện nước không đúng quy chuẩn

Hai hạng mục phát sinh nhiều nhất sau khi vào ở:

❌ Chống thấm sai → thấm tường, trần

✔ Giải pháp: dùng Sika/Weber + thử nước 48h

❌ Ống nước đi sai độ dốc → nghẹt & hôi

✔ Giải pháp: bản vẽ MEP đầy đủ + nghiệm thu áp lực

❌ Điện đi ẩu → quá tải, chập cháy

✔ Giải pháp: dùng dây Cadivi – aptomat chuẩn – tủ điện phân tầng

📌 Tổng kết – Những sai lầm khiến bạn tốn 20–30% cần phải tránh ngay

Không khảo sát địa chất
Không có thiết kế chi tiết
Thay đổi liên tục khi thi công
Chọn vật liệu kém chất lượng
Không tính đúng nhu cầu
Thiếu lấy sáng – thông gió
Không dự phòng chi phí
Chọn sai nhà thầu
Không giám sát kỹ
Thi công chống thấm – điện nước không đúng chuẩn

Chỉ cần tránh 10 lỗi trên, bạn có thể tiết kiệm 80–150 triệu cho một căn nhà phố tiêu chuẩn 1–3 tầng.

📞 Liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí
Website: https://xaydungtrungphat.com/thi-cong-nha-pho-du-an
Hotline: 0362 049 063 – 0903 400 864
Email: info@xaydungtrungphat.com